“回迁房终于能办证了！配资台平台官网
”——先别激动，我上周陪朋友跑完北京朝阳不动产登记中心，窗口小姐姐一句话把我们从天堂踹回地面：规划验收没过的，照样卡死。
政策是政策，落地是落地，中间那条缝够把你首付卡出血。
回迁房秒变“后悔房”的剧本我一年能收八套。2023年消协统计，建筑质量投诉榜它排第一，比网红公寓还猛。
更骚的是，部分城市搞“品质保证金”，听起来像保险，其实开发商只交30%，剩下70%靠业主后期众筹维修，惊不惊喜？
我手里那套大兴回迁，收房当天墙砖一抠就掉，跟饼干似的，现在还在和村委会打太极。
公寓也别急着抄底。
朋友圈天天吹“商改住”红利，我跑去深圳南山看了两个盘，销售拍着胸口说水电已按民用算，结果合同附件里一行小字：仅限保障性租赁住房，对外出售部分仍按商办计税。
翻译一下——你买就是纯韭菜，水电是民用，但契税、增值税、土地增值税全套商办大餐，一刀不少。2023上半年新建公寓成交占比跌到12%，开发商自己都不玩了，你还冲？
老房子更扎心。
住建部说全国改了16.7万个小区，房价平均涨10-15%，可没人告诉你“改造成效衰减期”只有5-7年。
我同事2020年高价入手改造后的海淀老破小，今年想置换，银行评估价直接砍回改造前，理由很简单：楼龄超20年，公积金年限砍半，贷款额度跟着腰斩。
现在挂出去三个月，看房的人第一句就问“能贷款吗”，第二句“再降20万我就谈”，血压拉满。
小产权最近风声也紧。
自然资源部把确权试点扩到28城，看起来要转正，我叔去年咬牙买了东莞樟木头一套，结果备案系统一上线，直接显示“集体土地自建房”，银行当场拒贷。
法院诉讼周期虽然从26个月缩到18个月，可律师费、保全费、执行费加起来够再付一套首付。
最骚的是，同小区有人打官司赢了，却遇到村集体换届，新班子不认旧合同，房子照样住不进去，判决书成了墙纸。
银行端早就动手。
二季度开始，四大行统一把这四类房抵押率下调5-15个点，回迁房评估价直接打八折，公寓七五折，老破小看楼龄随机“惊喜”，小产权直接踢出清单。
我上周帮读者做预审，一套朝阳回迁房，2022年还能贷6成，今年只剩4成5，缺口120万，客户当场愣住：首付凭空多出一辆奔驰E。
所以别光盯着政策标题狂欢，真正的坑藏在执行细则里。
动手前，先上“全国不动产登记网上办事大厅”查抵押、查封、规划用途，再跑一趟属地房管局核实最新限购，最后找三家银行做预评估，把贷款额度写进合同附加条款，谁违约谁赔定金。
买房不是抢红包，慢三步，省出一辆代步车。
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