老铁们证券配资的条件，咱们今天说个能让大家钱袋子当场蹦迪的事儿。
眼瞅Q3过完一大半了，还有20多天就进入Q4，咱的房贷利率不排除还得往下降。
虽然这个事儿到目前为止都没有哪份文件官宣说一定降、降低多少；
但近期密集释放的政策信号确实非常值得好好咂摸咂摸滋味儿。
俗话说无风不起浪，以下咱们就来盘一盘——
其一，是多家银行下调存款利率。
近期多家中小银行宣布下调人民币存款利率，降幅干到了10-20个基点，真没少降。
这把操作既是对前期大型商业银行降低存款利率的跟进，也是缓解净息差下行压力的需要。
早在今年5月，咱们就写过稿子，说中农工建交邮同时下调人民币存款利率，最大降幅25个基点。
至此，国有六大行的活期存款利率只有0.05％，三年期和五年期存款利率也只有1.25％和1.30％。
可能有人要问：“降低存款利率，跟降低贷款利率有几毛钱关系？”
照您这句式保持队形，明确答复就是：“有好几毛钱关系！”
此轮多家中小银行宣布降低存款利率，确实属于结构性调整，而非央行主导；
但客观上确实促成了银行负债端支出缩减，间接为进一步降低贷款利率打开空间。
毕竟，这部分银行对于净息差收窄带来的影响，比大银行更加敏感。
其二，是京沪房贷利率迎来实质性下调。
这个在观感上和体感上更加直接。
众所周知，刚刚过去的8月份，京沪俩大佬先后祭出了楼市松绑大招。
北京虽未直接对商贷利率做出回应，但房贷利率基本上已处在历史低谷期，首套房贷款利率最低降至3.05%；
上海则是在8月29日，包括中农工建交邮在内的超20家银行发布公告：调整二套房房贷利率，符合条件的存量房贷利率也可调整，很明显，这是对“8·25”楼市新政落地的迅速响应。
当前上海首套房商贷利率与北京大致持平，也是3.05%，二套房利率则根据地区不同分别大致在3.25-3.45%之间。
就当前的净息差来看，京沪两地的商贷利率基本上已经到了一个阶段性“地板价”；
结合多家地方银行跟进下调存款利率来看，无疑给接下来进一步突破提供了预留空间。
其三，多方信号依旧耐人寻味。
年初开始，我们就一直在提“适时降准降息”，5月份兑现过一次。
当时1年期LPR从3.1%降至3.0%，5年期以上LPR从3.6%降至3.5%，但直至8月20日已连续三个月未调整。
从六月份到八月份，央行二季度例会、政治局会议以及央行下半年工作会议都明确了一个态度：
要实施好适度宽松的货币政策。
在我们的文件语境里，“适度宽松”的表述其实口子放得已经非同小可。
从这个角度看，“适时降准降息”在下半年会不会再兑现一回，成为各方最大悬念。
就在8月20日宣布最新一期LPR纹丝没动的当天——
央行开展6160亿7天逆回购操作，操作利率为1.40%，与此前持平；
因当日有1185亿7天期逆回购到期，故实现净投放达4975亿。
9月5日，央行发出公告，将以固定数量、利率招标、多重价位中标方式开展10000亿元买断式逆回购操作，期限为3个月（91天）。
你可能听不懂这老些术语，没事儿，记住给市场继续注入流动性，钱管够、成本还低就算齐了。
有一说一，这个气氛不说山雨欲来风满楼，最起码也有点那味儿了…
从当前的内外情况来看，合理下调利率确实有必要性——
首先，近期的楼市表现持续承压，需要新一轮刺激政策。
CRIC监测数据显示：全国百强房企单月销售操盘金额约2070.4亿，环比下降1.9%，同比降幅达17.6%。
1-8月全国30城累计成交面积7869万㎡，较去年同期下降3%，降幅较上月扩大2个百分点。
按城市能级来看，北上广深四大一线城市8月份成交面积为125万㎡，环同比分别下降20%和26%。
即便京沪两座大佬级城市在8月上旬和下旬分别祭出松绑大招，但整体上仍未呈现止跌态势。
相比之下，二三线城市内部呈现出较为分化的局面：
杭州、宁波、武汉、合肥等核心城市成交规模同环比齐刷刷地出现增长态势；
但二三线城市合计成交规模则出现了环比11%、同比16%的跌幅。
注意！从八月份的表现来说，一线城市的环同比跌幅甚至超过二线城市和三线城市，且绝大多数城市的观望情绪都比较浓。
尽管八月份存在天气炎热等原因，在一定程度上影响了大家看房、置业的热情；
但政策面的持续发力同样是不容忽视的：
据不完全统计，8月份，全国至少有26座城市出台了稳市场政策，内容涉及公积金、购房补贴、城市更新…方方面面无所不包。
是政策面不努力吗？说不通吧！
兵马未动，粮草先行。
眼下更加急迫的，必然是全国范围内给出一波现金流层面的源头活水：
用成本更低廉的信贷投向市场做基底去和其它地方性的政策打配合。
其次，减轻居民债务负担，有利于进一步激发消费意愿。
七八月份分别出台了消费贷贴息政策以及三岁以下婴幼儿补贴政策。
当时咱们还专门写过文章来说过这俩事儿。
常看咱们号的老铁肯定都知道，只要是这种给老百姓发钱、切实减轻大伙儿经济负担的，咱们绝对举双手赞成。
8月份CPI目前还未公布，但从前7月的整体情况来看，消费持续低位徘徊是不争的事实。
现阶段咱们必须得清醒地认识到，最影响居民消费意愿的要素，无外乎有两个：
一个是收入增长预期；
另一个是居民负债压力。
收入增长这个事儿非一日之功，它依赖的是产业端的突破、需求端一步一个脚印修复；
但是相比之下，债务端压力的减轻，相对而言倒是有一定的立竿见影可能。
你比如说，这个时候若进一步出台降息降准动作，就相当于针对居民负债端来了波定向解压。
虽然大伙儿少还的这部分钱，相当一部分是有可能重新进入金融机构重新变成居民存款，加大银行压力；
但如果债务这块石头始终不搬走，那流入消费端的增量就会被持续压制。
这样一来，企业端借贷和居民端借贷继续保持审慎态度，对于银行来说同样是不利局面。
对于现在的局面来讲，让资金流动起来的优先级显然是高于保住存量息差的。
并不是说银行息差不重要，而是一个谁先谁后的问题。
第三，抢占外部政策窗口，为我国货币政策提供了更充裕的空间。
8月22日，鲍威尔在杰克逊霍尔央行年会上发表的讲话，强调了劳动力市场的风险。
近月来美国新增非农就业人数持续放缓，较2024年降幅较大；
尽管当前美国失业率仍处偏低水平，移民数量减少导致劳动增长放缓，换言之美国就业下行风险正在暗中上升。
鲍威尔的讲话进一步强化了国际市场对于降息的普遍预期；
更准确地讲，当前市场讨论的重心已经从美联储“是否降息”转向“降息多少”。
摩根大通更是一阵见血指出：
8月就业数据将是美联储是否大幅降息的关键因素，若失业率≥4.4%可能支持更大幅度降息。
此外，近来全球其它一些重要经济体的央行降息节奏也出现了一波异动——
当地时间8月7日，英国央行宣布降息25个基点至4%； 当地时间8月12日，澳大利亚央行宣布将基准利率下调25个基点至3.6%； 当地时间8月20日，新西兰央行将官方现金利率下调25个基点至3%； 当地8月28日，埃及央行与菲律宾央行同日宣布降息…
其它经济体央行降息的含金量到底怎么样，咱们不予评价，但对于美联储而言，尤其是三个盎撒国家，大小得算个气氛组吧？
一旦美联储降息预期正式落地，对于我们而言就相当于进一步打开了息差空间，为降息提供了更大的可能性，这一点是毫无疑问的。
所以，就国内资本市场、消费市场以及房地产市场而言，大家当前更多关注的是“这个外部窗口会不会出现”、“什么时机会出现”以及“息差敞口会有多大”…
现在虽未正式官宣降准降息，但方方面面的信号似乎已经在给降准降息烘托气氛了。
从楼市这个视角看，其实还有一件事，值得大家好好反思：
你看这两年，那种零敲碎打、挤牙膏式的增量政策，似乎药效是越来越短了。
要从根儿上解决这个问题，除继续推动信贷成本有序降低，或许还可从以下两方面着手——
1）在接下来出台增量政策时，有必要全链条降低交易成本，从而盘活多层次市场需求。
不光要救新房市场，二手房市场必须雨露均沾。
毕竟，二手房作为整个房产交易链条的最终环节，在存量时代对价值反馈的话语权和以往任何时候很不一样。
在政策层面，就是要把住房交易成本一直打到让人无法拒绝。
地球人都知道，当下的房地产市场，改善型需求才是主力军。
但这群人中相当多一部分被卡在了一个十分尴尬的节点上：
“卖一买一”的置换链条转不动了！
根本原因在于供需面已经发生根本性扭转，直接原因是交易成本仍然高位。
扭转预期的事儿咱们接下来探讨，现在单说交易成本。
你想想看，一套房从卖到买，中间隔着增值税、契税、个税，还有不菲的中介佣金。
这老些成本，像啥呢？
像高速公路上的收费站，每过一个卡口，买家的首付和卖家的到手价就得瘦一圈！
所以，下一步的政策，咱不妨就瞄准这些个“收费站”？
尽管目前全国多地已经开展多种形式的部分税费减免，有的五改二、有的扩大契税优惠适用范围甚至还有置换退税。
这些都很好，值得充分肯定，但是从广度和力度方面，以及与其它税务政策的联动性层面，是不是可以有进一步提升？
至于中介费用层面，是不是也有商榷的余地？
当然，可能有小伙伴会说，中介费是纯市场层面的定价，其最根本的定价源自于无数卖家和无数买家的博弈，政策层面难以直接参与定价。
但是，能否通过引入新模式（比如固定费率）或者提供官方交易平台等方式，间接把整个行业的交易成本打下来？
这个事儿的确值得研究一下。
手心手背都是肉，降息是降低买卖成本，上述建议旨在降低交易环节成本。
2）有效降低各层次市场库存，仍是推动当前房地产市场全面且持续止跌回稳的重中之重。
房地产市场走到今天这个阶段，库存已经成为非常有权重的核心预期指标。
你那个去化周期干没干到合理月份？ 去化流速能不能满足房企的回笼资金需求？ 当地二手房挂牌会不会吓退新房潜在买家？
这些问题极其接地气，但却是一二三级市场的重点关注对象。
现在啥情况？不少一二线城市的核心区去化周期其实已经纷纷降至10-15个月，头部城市个位数月份的屡见不鲜。
但问题是，这些核心区或者次核心区的新建商品住房，在买入成本层面与交易成本层面，和主力置换人群存在一定脱节。
说得更直白些，一二线城市远郊区以及三四线城市库存仍然居高不下。
你说他们不知道核心城市核心区域板块有价值吗？显然不是！
他们手里的房源做梦都想卖掉，但无奈的是居高不下的库存在很大程度上掐掉了流动性。
结合当前情况来看，你要再去一比一复刻2015年的“货币化安置”，无论从成本上还是居民端债务上，都不太现实。
那就得上新思路——
政府下场儿，回购存量商品房转保障之用，这是目前看来最直接、最有效的手段之一。
一来快速帮房企回血，化解债务风险；
二来增加了保障房供给，完成了民生KPI；
三来有助于快速消化了库存，稳定市场预期。
目前已有一些城市在行动，下一步更迫切的是，提升执行效率与执行规模。
另一条思路是继续鼓励以旧换新，核心在于把“以旧换新”从营销手段全面升级为系统工程。
当然，咱们这里更多是从合理性出发，去做技术探讨。
持续降低信贷利率依旧是大势所趋，若能和降低交易成本、有效去库存协同发力，必定大有可为。
结合当前的市场表现与过往经验两方面来看——
金九银十的当下，我们确实正处在一个富有潜力、且值得期待的政策窗口期。
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